農業銀行出臺首個養老服務行業信貸政策

農業銀行近日出臺《養老服務行業信貸政策（2018年制定）》（簡稱《政策》），按照“分層劃類、差別施策”的原則，對養老服務領域信貸業務發展加強分類指導和規范管理。這是農業銀行首次針對養老服務行業出臺專項信貸政策文件。

從客戶范圍看，此次推出的《政策》適用廣泛，覆蓋專業化養老機構、養老地產機構、居家養老服務機構和社區養老服務機構等社會上各種類型的養老服務市場主體?？蛻魷嗜霕藴始骖櫋按笾行　币幠?、“高中低”定位，并對重點優質客戶實行更加優惠的準入與管理要求，最大限度地釋放信貸政策紅利。

從信貸用途看，《政策》不僅規定可向養老服務機構發放用于日常經營周轉的流動資金貸款，滿足其中短期資金需求，還明確允許向符合一定準入標準的專業化養老、養老地產項目發放長期固定資產貸款，支持相關養老服務機構進行基礎設施建設。此舉有利于解決此類重資產經營模式的養老服務機構建設資金缺口難題，實現對養老服務機構全經營周期資金需求的支持。

從區域導向看，《政策》提出重點支持老齡化程度較高或老齡化進程加快的經濟發達地區。上述區域老年人口分布密度較高、社會養老服務市場需求突出，通過集中投放信貸資源可在較短時間內推動當地養老服務行業加快發展，實現最大的金融支持效用和最佳的社會效益。

同時，為解決經營行在業務發展過程中面臨的問題，更好、更高效地服務養老服務行業客戶，《政策》給出養老服務機構的準確定義，制定針對性好、個性化高、可操作性強的客戶與項目準入標準，并明確客戶和產品政策，指導經營行合理把握業務重點、規避風險高發節點。

農業銀行稱，下一步將以《政策》出臺為契機，緊抓養老服務領域供給側結構性改革重點，持續加大金融支持力度，為加快推動社會養老體系的健全完善貢獻力量。

延伸閱讀：

陳群（國開行養老產業評審處處長）介紹國家開發銀行養老產業貸款的發放情況與產業的支持方向。

一是簡單介紹一下國家開發銀行，

第二介紹開發銀行支持養老服務業的重點，

第三介紹支持養老地產項目的思路，第四就是對策與建議。

國家開發銀行自94年成立以來，始終堅持服務于國家發展戰略，以增強國力，改善民生為使命，積極發揮開發性金融優勢，著力緩解瓶頸領域制約，促進經濟社會發展，在支持傳統基礎產業領域和大力推進民生業務和積極拓展國際合作業務，已經形成一體兩翼的業務發展格局。

2014年，國務院將棚戶區改造和保障房建設工作作為穩增長、調結構、惠民生的重要舉措，并對開發銀行支持棚戶區改造工作提出了明確要求，同時，開發銀行優化配置資源，加大信貸投放，集中支持新型城鎮化。

開發銀行支持養老服務業的重點

自07年開始，開發銀行開始涉足養老貸款業務，在規劃和調研的基礎上，積極探索模式，制定了相關的制度，并深化與相關部門的合作，為全面推進養老服務工作奠定了基礎?，F在我們對養老貸款的支持主要從養老設施的建設入手，明確以下是我們支持的重點和方向。

第一是社區養老設施建設項目

社區養老設施建設具有投入少，受益面廣的特點，是當前政府實施養老工作的重點，我們將選擇經濟實力較強，老齡化程度較高的地區，以市縣區為單位，通過PPP或者政府購買模式，支持養老社區的建設。包括日間照料中心，老年活動中心，以及居民區無障礙設施的改造，通過開發性金融大額批發資金的支持，推動社區養老基礎設施的升級換代。

第二我們重點支持公辦保障性養老機構的建設

公辦保障性養老機構在我國養老服務業中具有托底和保障的作用。

第三也是我們今天養老地產的主題

我們也是支持社會力量去辦養老項目，支持國有大中型企業，民營企業建設養老服務機構。

第四我們支持的方向就是全國養老綜合改革試點地區的建設項目，這個是去年2014年8月國家發改委和民政部確定42個地區作為全國養老服務業的綜合改革試點地區，以上四方面是我們開發銀行支持養老服務業的支持重點，可以看出來我們既支持以政府為主導的保障性的養老設施建設，也支持國有企業或者民營企業、社會力量舉辦的這種養老社區建設。

開發銀行支持養老地產項目的思路

今天的主題是養老產業和養老地產，養老地產項目是我們工作中受理最多的類型，融資需求旺盛，開發銀行在浙江與一家知名房地產公司合作，貸款支持了在浙江地區的一個健康養老社區項目。最近該公司就這個項目的二期再次向我行申請6億元的貸款，目前在評審當中。對這塊新興領域，我們經常參加研究會的一些座談，銀行都處于觀望階段。目前我們也處于摸索階段。

當前我們主要從以下幾個方面考核和評估養老地產項目。

一是項目的性質，我們認為養老項目是一個產業鏈，一分建設，九分服務，項目成功與否的核心在于后期服務。以房地產為載體，提供良好的老年人服務，這是我們的支持方向。圈地賣房的項目不予支持。

第二對借款客戶的要求，首先要依法取得企事業法人的主體資格，或其他合格主體，且信用記錄良好。第二是借款客戶或其控股股東具備項目開發的資金實力，項目資本僅至少20%。

第三借款人具備建設和運營養老向呢經驗，剛才黨主任說現在沒有行業經驗，但是我們評估認為他具備養老項目的運營能力的也可以。第三方面就是項目的行政審批，這個跟其他項目一樣，我們要求規劃、土地、可研、環評都要獲得國家有關部門的審批，如果有醫養結合的項目，醫療也獲得相關部門的審批。

第四就是項目的定位，應該結合老年人消費能力不強，消費能力的問題，應該找準市場定位，找準老年人的需求，尤其是對在郊區邊遠的養老項目，要打造具有鮮明的特色和吸引力的項目。

第五就是擔保的落實情況，如果這種項目和銀行對接，如何落實擔保，包括土地使用權及房產抵押，包括現在講的劃撥土地，劃撥土地前面的同志也說過，它不能單獨抵押。也可以采用股東擔?；蛘吖蓶|資產抵押以及其他第三方擔保。

以上就是我們從項目的性質，借款人的條件以及項目的審批，市場定位，擔保的落實情況，簡單的跟大家介紹一下我們開發銀行當前考量和評估一個養老地產項目的基本點。我們真誠的希望與養老企業從規劃入手，共同努力，培養扶持具有良好市場競爭力的項目，打造具有品牌影響力的養老服務領域龍頭企業。

對養老貸款業務整個的對策建議

前面兩條針對養老地產項目，首先應該樹立養老地產科學發展的理念。養老地產不是房地產向老年群體的延伸，盈利模式應該從短期利益向長期穩定回報轉，養老地產項目前期投入大，回報周期長，考慮到養老行業的特點，我們國開行在制定養老項目的評審指導意見的時候，反復調研，反復思考，我們對開發銀行養老貸款的期限最長可以達到15年，和整個自籌的期限能夠匹配。

而且同時我們考慮到尤其養老地產項目在前期現金流有一個培育過程，我們可以支持和養老地產相匹配的商業地產，同時一體化支持。通過商業地產這種收入盈利，來彌補養老地產在初期現金流的不足。

其次，我們也建議規范養老地產的營銷模式，當前養老地產的營銷模式是多元化的。采取何種營銷模式，是企業自主經營的活動范圍。只要市場接受就可以了，但是現在市場營銷模式非常廣，有不同年限的這種會員制，租賃制，以及一次性養育費等多種形式，但是你只要和銀行接洽的話，這點也是我們銀行操作當中一個比較困惑的點。

比如會員制，有十年二十年五十年的甚至無期限的，你如果把這種資產抵押給開行，形式上的權利和實質上的權利是相分離的，銀行怎么接受你在建工程。還有部分現金回流過來，在簽訂條款當中，都有一些保留性條款，是不是可以作為還款的現金流，這都不是大的問題，只是養老地產是剛剛在發展中的問題。隨著制度的完善，我覺得這些我們都在探討。

再次，我們建議積極培育養老擔保體系的建設，前面專家也說過，推動各級政府安排財政資金，建立信用擔保專項資金，發揮政府政策性資金的杠桿作用。