田園綜合體面臨的三個基礎性難題

“田園綜合體”成為2018關鍵詞被正式寫入中央一號文件，它作為一種全新名詞或業態，一直調足行業專家們的胃口，不斷探索想尋求與其行業另類的盈利發展模式。其中，土地問題、農民增收和三產融合等因素成其中難點，“脫農”現象存在隱憂。

土地難題

土地問題一直被認為是田園綜合體落地的難點之一。按照要求，農民是田園綜合體的主體，且農業是產業鏈中的基礎性產業，在一二三產業的互促融合發展形成大農業范疇。土地的有效足夠供給，成為田園綜合體建設的關鍵。

作為休閑農業或田園綜合體用地的門類存在多樣性，包括農民自有住宅、閑置宅基地；農村集體建設用地；四荒地，荒山、荒溝、荒丘和荒灘；城鄉建設用地增減掛鉤；對投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等。但也存在多條用地紅線：不得占用基本農田、不得超越土地利用規劃、嚴禁隨意擴大設施農用地范圍。

調查顯示，目前有些田園綜合體建設采取的規避辦法是：用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設；以建設臨時生產用房名義進行修建；建筑采用架空結構，以滿足不破壞耕作層的要求；修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除；以建設溫室大棚的方式建餐廳； 用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。

目前，田園綜合體的主流土地獲取方式有四種：采用土地銀行的方式；建立以土地股份為基礎的合作社；農村閑置宅基地及廢棄園地的指標整理與農林復墾；土地置換、租賃、入股聯營等。但這其中也有挑戰?？蓞⒖家焕?，早在2008年，成都在全國率先掛牌成立成都農村產權交易所，為農業項目發展提供土地保障，但多年過去，這一探索模式尚未取得良好成效。

政策方面呈利好趨勢。對農村新產業新業態發展，政府已予以了用地支持，并探索建立保障機制。2018年的一號文件提出，允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地采取入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅游養老等產業和農村三產融合發展；完善農業用地政策，積極支持農產品冷鏈、初加工、休閑采摘、倉儲等設施建設。

也有專家認為，宏觀政策利好下，田園綜合體的土地依然還存在難題。這包括我國農民戶均經營土地少，多為一家一戶小規模經營，形成較為零散的地塊，對田園綜合體大面積的土地利用形成制約。也就是說，田園綜合體的大量用地要獲得很多農民的許可，利益主體眾多且復雜多樣化，對農業農村發展項目建設的積極性各有不同，一旦未達成統一意見，整個項目建設將受到不利影響。

社會資本的挑戰

鄉村已不再是單一的農業生產載體，它還要解決美麗鄉村的生態宜居問題，為城市人和周邊人群的休閑度假、養身康體等一系列的高潛力價值需求提供載體。這也促推更多的社會資本“上山下鄉”，發力田園綜合體建設。

田園綜合體的業態模式為“農業+文旅+地產”，完善的田園綜合體是一個包含農林牧漁、加工、餐飲、旅游等行業，以農村用地為載體，以功能復合化、開發園區化、主體多元化為特征，融合“三生”功能的新型“三農”復合載體 。

社會資本進入，為鄉村形態改變提供了更多可能。旅游金融投資專家陳宇認為，企業承接農業，可以避免實力弱小的農戶的短期導向行為，可以做中長期產業規劃，以農業產業園區發展的方法提升農業產業，尤其是發展現代農業， 形成當地社會的基礎性產業。

區別于現代農業園區和農業綜合體，田園綜合體的產業構成除了農貿科教等，還有文旅康養、地產、會展、環保等業態，其充分考慮主客共享，不單追求經濟效益，更要求綜合效益。田園綜合體的三個核心是田園生產、田園生活和田園景觀。鮮明的品牌形象、便捷多樣的交通方式、完善切實的主客共享、完善的游樂活動體系、特色化住宿餐飲體系、高績效循環的農業體系等，是田園綜合體的必備要素。

農民利益需保障

檢視田園綜合體成效的一個重要因素，在于農民利益保障幾何。不管在田園綜合體的概念還是落地實施中，農業、農民都處于前置狀態，因為農民是田園綜合體的核心主體。

在田園綜合體建設中，政府一般提供資金和政策支持，但出于招商引資等目的，政府選擇與資本站在一起，并非不可能。業內人士建議，政府不應該作為利益相關者一方參與進去，而更應該是利益協調方或平衡者，更多站在弱勢一方，也就是農民一方，保護原住民的利益，并考慮如何保持三農問題的均衡發展。

另有業內人士認為，當下一個矛盾點是，政府出于招商引資目的，而田園綜合體運營商并不具備足夠的能力，如何做長產業鏈，提高延伸價值，農民利益如何保障等都是現實挑戰。

農民利益的保障，除了經濟利益，還有文化利益。在真正的田園綜合體里，除了老農民，還有被鄉村吸引、愿意返鄉、參與農村發展的新農民。他們需要在傳統與現代間進行文化的構連和融合。實現傳統和現代的對接溝通，田園綜合體才更具市場價值。