關于鄉村旅游用地政策，這8件事一定要知道

鄉村旅游已走向全域化、特色化、精品化。許多資源條件良好的地區，開始統籌規劃，以全村、全鎮、全縣范圍來做鄉村旅游帶。鄉村旅游巨大的市場機會，給了我們信心，但用地問題，也一直制約著很多文旅人的投資決心和方向。

現實情況，我們很多人都是用農用地在搞農業旅游，或者項目沒有進行審批，原本是荒山荒地，因沒有納入地方的土地規劃，被在不知情的情況下，置換成了農用地。隨著農業法制體系的健全，農業領域的“擦邊球”時代，已成為過去，只有合規運營，才有未來。

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我們可以不懂太多政策，但要知道，我們拿的土地是什么回事，都可以干啥？很多人動不動就想買斷一片地歸自己、傳后代。農村土地屬于集體用地，是不存在被買斷的可能的。那么在現行產業結構下，是怎么合理的使用土地，規避風險，形成資產？鄉村項目是長周期的投資項目，所以這一點至關重要。

農民自有住宅、閑置宅基地

在休閑農業園區中常常存在一些村落，開發者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據現有的基礎進行改造和裝修。這不僅破壞了鄉村田野的原始風味，而且也在無形中增加了開發者進行酒店住宿土地審批的難度和建設成本。因此在進行休閑農業開發建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。

農村集體建設用地

鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。主要包括：鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。如今，鄉村旅游的項目建設用地，大多數來自于農村集體建設用地。

四荒地

荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現行經濟環境中未得到充分、合理、有效利用的土地?！八幕摹笔褂脵喑邪?、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

城鄉建設用地增減掛鉤

說的就是土地性質的轉換，具體政策通過制定相應的法規來規范的前提下，以及當地的土地調規基礎上，可以實現農轉非的合理使用土地。這也會在無形中增加了休閑農業開發建設成本，而且也使得農業休閑開發變得更為復雜。

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再來看看，4種鄉村產業結構下的鄉村旅游發展模式。

依靠當地獨有的人文文化發展起來的模式

比較適用有古老的村莊，古建筑群，古文化等特點的村子。以當地文化特色為基礎，對當地文化獨有特色再進行深度挖掘、包裝。包括，對已有的古建筑進行重新修復，娛樂設施，住宿等進行一定規模的升級，最終打造人文鄉村旅游項目。田園綜合體、鄉村度假區、休閑農場、古村鎮、傳統村落等項目，都有這樣的特點在里面。

依托當地興盛產業

這需要具有一定的當地產業基礎，通過自身特色產業，將其規劃到鄉村旅游中，從而帶動鄉村旅游的發展。將鄉村特色文化與當地特色產業結合，形成一個完善的產業鏈，達到產業帶動鄉村旅游發展的一個目的。比如，農產品加工示范基地，擁有產業化經營的鄉村項目，有特色旅游的鄉村項目，儲藏保鮮、產地批發市場項目等。

自然生態環境比較好的區域

比如，具有當地傳統鄉村風貌和民俗特色，有山有水有綠植的天然風景特色的鄉村?？梢宰錾鷳B農場、生態農業園區項目、生態循環農業項目、生態農業旅游等一系列具備自然生態環境特色的鄉村農業項目。

農牧業發展比較好的

可以做休閑農業綜合體，現代牧場、漁場養殖基地，農牧循環示范項目，具備海洋、農牧文化休閑度假功能這樣的項目。

總之呢，再好的資源、關系，也要及時完善用地手續。不要無址可選的時候，也硬要選；沒有想好規劃思路，有地就先拿下再說。實際上，一些新型農業主體以及偶然出現的有利機會，在解決土地問題上，都是很好的幫手，比如：“土地銀行”，以土地股份為基礎建立合作社，使用廢棄宅基地或園地，土地租賃、置換或入股聯營等等。通過合作來整合資源，才是上策。