田園綜合體的打造策略、體系構建、建設開發和規劃設計要點匯總

1、做好前期規劃，構建支撐產業體系

以產業為基礎，田園綜合體以農業為基礎性產業，企業承接農業，以農業產業園區發展的方法提升農業產業，尤其是現代農業，形成當地社會的基礎性產業。必須堅持規劃先行，多規融合，站位高，有前瞻性和可行性，找準定位，將村民生產生活真正融入到田園建設中去，增強可持續發展能力。

2、盤活土地資源，提高土地利用質量

通過土地流轉、股份合作制、代耕代種、土地托管等方式促進農業適度規模經營，優化農業生產經營體系、增加農民效益。

升級綜合體土地的開發模式 要想促進田園綜合體的發展就要不斷升級綜合體土地的開發 模式，在進行土地開發的過程中要能夠依據農村土地的發展現狀進行開發，目前主要運用的模式有兩種，一種是田園體驗度假村運營地產模式，另一種是綜合休閑配套地產模式。在運用這兩種地產模式的過程中應當依據當地的情況使用，只有這樣才能夠達到更好的發展效果，提升田園綜合體的適應性，促進田園綜合體的發展。

3、創新主體間的合作模式

妥善處理政府、農民和企業三者間的關系，發揮三者主體作用，健全市場化運行機制，充分主動投入，各盡其能、各取所需，形成建設合力。

4、引進社會資本，創新項目融資模式

除了財政資金支持，同時要推廣政府和社會資本合作多，利用財政杠桿作用，撬動金融和社會資本投入，拓寬田園建設的融資渠道。

5、引進先進的管理方法，完善配套設施體系

引進先進管理方法，提高農業休閑質量，高標準農田建設，加強田園+農村的基礎設施建設及配套設施建設。

田園綜合體的體系構建與功能分區

一、田園綜合體產業體系構建

田園綜合體開發不是普通農＋游業態打造，而是產業鏈創新整合！

1、四大產業體系：

核心產業：以特色農產品和園區為載體的農業生產和農業休閑活動；

支撐產業：直接支持休閑農產品的研發、加工、推介和促銷的企業群及金融、媒體等企業；

配套產業：為創意農業提供良好的環境和氛圍的產業群，如旅游、餐飲、酒吧、娛樂、培訓、田園地產等；

衍生產業：以特色農產品和文化創意成果為要素投入的其他產業群。

2、產業延伸與互動模式設計

將各產業進行融合、滲透，拓展田園綜合體的產業鏈，形成以市場為導向，以農村的生產、生活、生態為資源，將農產品與文化、休閑度假、藝術創意相結合，以提升現代農業的價值與產值，創造出優質農產品，拓展農村消費市場和旅游市場。休閑農業具有高文化品位、高科技性、高附加值、高融合性，是現代農業發展的重點，是現代農業發展演變的新趨勢。

通過各個產業的相互滲透融合，把休閑娛樂、養生度假、文化藝術、農業技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來，能夠拓展現代農業原有的研發、生產、加工、銷售產業鏈。

在休閑農業產業體系中，一二三產業互融互動，傳統產業和現代產業有效嫁接，文化與科技緊密融合，傳統的功能單一的農業及加工食用的農產品成為現代休閑產品的載體，發揮著引領新型消費潮流的多種功能，開辟了新市場，拓展了新的價值空間，產業價值的乘數效應十分顯著。

二、田園綜合體的8大功能分區

1、農業生產區——大田園農業生產空間

定位：生產性主要功能部分,為綜合體發展和運行提供產業支撐和發展動力的核心區域。

功能：農業生產區主要從事種植養殖的生產活動，具有調節田園綜合體微型氣候、增加休閑空間的作用。

選址：通常選在田間水利設施完善，田地平整肥沃、水利設施配套、田間道路暢通的區域。

規劃：結合我國特色農產品區域布局規劃，遴選合適的種養品種，形成自己的特色農業生產內容。農業生產片區的規劃要有規模效應，能最大化的尊重場地肌理，滿足農作物四季種植的要求；盡量滿足機械化種植的需求；同時考慮機耕道的要求與四季產業的耕作規劃。讓游人認識農業生產全過程，在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣。還可以開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范、市民/團體認種田等項目。

2、農業景觀區——吸引人氣、提升財氣的核心田園空間

定位：吸引人流、提升土地價值的關鍵,以田園景觀、農業生產和優質農產品為基礎的主題觀光區域

功能：農業景觀區是以農村田園景觀、農業生產活動和特色農產品為休閑吸引物，開發不同特色的主題觀光活動的區域。

要素：利用當地資源環境開發特色園圃等農事景觀，讓游客觀看綠色景觀，親近自然。此外現代農業設施、農業生產過程、農產品展示等也是構成農業特色景觀要素。

規劃：核心景觀片區的規劃布局要突出的景觀主題，規劃主體性景觀及特殊的游覽方式（線路、節點），依托觀賞型農田、名優瓜果園，觀賞苗木、花卉展示區，濕地風光區，山水風光區等自然景觀區，使游人身臨其境的感受田園風光和體會田園鄉村休閑農業的魅力。

3、現代農業產業園區——農業產業鏈現代化延伸

定位：以農業產業園區的方式發展現代化農業，實現農業現代化和規?；洜I。

功能：農業產業園主要從事種養殖生產，及農產品加工、推介、銷售，農產品研發等，形成完整的產業鏈，一般面積較大。農業產業園是田園綜合體形成的基礎。

規劃：現代農業產業園區應發展循環農業、設施農業、特色農業、無土農業、外向型農業、休閑農業、創意農業等新型農業，發展生物工程技術?，F代農業產業園區可包括現代農業產業園、現代農業科技園、現代農業創業園等?，F代農業產業園以生產為主，也可包含部分農業科普教育及現代農業觀光的內容。

4、生活居住區——城鎮化得以實現的核心承載片區

定位：城鎮化主要功能部分,農民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區域。

功能：生活居住區是田園綜合體邁向新型城鎮化結構的重要支撐。農民在田園綜合體平臺上參與農業生產勞動、休閑項目經營，承擔相應的分工，又生活于其中，不搬遷異地居住。

規劃：重點考量由于田園綜合體各要素的延伸，帶動休閑產業發展，形成以農業為基礎，休閑為支撐的綜合產業平臺，通過產業融合與產業聚集，引導人員聚集，形成當地農民社區化居住生活、產業工人聚集居住生活、外來休閑旅游居住生活等3類人口相對集中的居住生活區域，從而形成了依托田園綜合體的新人口聚集區，構建了鄉村的人口基礎。

5、農業科普教育及農事體驗區——承載農業文化內涵與教育功能重要區域

規劃：可劃出專門的區域，設置現代農業博物館、現代農業示范區、傳統農業體驗區、動植物園、環境自然教育公園、市民農場、創意農業展示區等。上述園區均與休閑游憩體驗相結合。其中傳統農業體驗區有鄉野田園風光、傳統農業生產活動、手工作坊、農家生活和習俗等，可利用保留的古村落。

6、鄉鎮休閑及鄉村度假區——滿足游客農業創意活動的休閑空間

定位：創意農業休閑片區是游人能夠深入體驗農業創意的特色生活空間。

功能：滿足客源各種需,使城鄉居民能夠更深入的體驗鄉村風情活動，享受休閑創意農業帶來的生活樂趣。

規劃：主要利用鄉村的山地、森林、溪流、水庫、湖泊、濕地、居民點及鄉村文化等，開展各種各樣的戶外活動及娛樂活動，如登山、徒步、山地自行車、漂流、野營、垂釣、劃船、園藝、拓展、CS及各種文化娛樂活動?？稍O立專門的鄉村自然游憩公園及戶外運動公園。有條件的地區可建鄉村度假村，包括鄉村文化民宿、鄉村酒店、小木屋、別墅、農業莊園等。農業莊園應體現“崇尚自然、高端文化、優雅生活、獨立空間”的特點。鄉村度假村應滿足人們回歸自然，歸隱田園的需求。

7、產城一體服務配套區——提供服務、保障的核心區域

功能：產城一體服務配套區是田園綜合體必須具備的配套支撐功能區，為綜合體各項功能和組織運行提供服務和保障的功能區域。

創新規劃理念：

8、衍生產業區——田園綜合體高級發展模式試點區

創新規劃理念：田園綜合體同樣可以在關注農業基礎、關注農民利益的基礎上，發展衍生特色產業，延伸產業鏈，打造多元產業融合?？砂l展的產業要具有農業及區域文化相關性，如旅游產業、文化創意產業、養生養老產業、農業相關文化地產業等，并可發展一些新興產業，如互聯網農業、體育產業、影視產業、科教產業等。

田園綜合體如何建設開發

一、田園綜合體的建設思路

田園綜合體的建設，要深度挖掘鄉村特色資源，倡導低碳、生態等科學理念，以鄉村旅游資源與土地為基礎，以鄉村旅游休閑為脈絡，以休閑商業為配套，以鄉村休閑地產為核心，以高品質服務為保障，進行綜合開發。

1．堅守與回歸：“田園”是特色

回歸田園，田園生態不可或缺。開展特色資源普查，充分挖掘產業、山水、田園、民居等潛在優質資源，制定相應發展策略，打造地方特色，體現綜合競爭力。

2.關鍵在“綜合”

與新城鎮建設、美麗鄉村建設、鄉村的基礎設施、生態打造結合起來，通過一二三產業的深度融合，帶動田園綜合體資源聚合、功能整合和要素融合，使城與鄉、農與工、生產生活生態、傳統與現代在田園綜合體中相得益彰。

3.“產業”是基礎

突出都市型現代農業發展，拓展農業功能，滿足各產業功能要求，探索“旅游+”“生態+”等模式，讓各產業在規劃布局中合理展開，推進三產融合發展，打造產村融合示范區。

4.“文化”是靈魂

從生態、地域文化、風俗民情、地方特色節慶中找尋文化的主題，創新文化形式、業態模式和載體方式，滿足市場和時代需求。堅持生態為先，注重生態環境保護和建設，實現文化、空間、生態有機融合。

泛農業產業鏈系統建設

農業生產區的意義不單單是為了提供安全、放心的生態綠色食物和獲取相應的收入，農業與自然密切交織在一起，維持著區域的生態保護功能。更重要的是，農業支撐著區域鄉村共同體的活動，可以結合當地農業特色、田園文化打造多具風格的休閑農業項目。

1. 片區優化

根據開發能力打造不同標準的現代農業示范園區，滿足現代農業生產型產業園的功能要求基礎上，應設立休閑農業、創意農業休閑片區，也可配備CSA（社區支持農業）的菜園（菜田）空間。

2. 農業發展

培育農業特色品牌，打造1~2個經ISO9001、1S014001、ISO22000、HACCP、GAP、CAC、原產地保護等認證的市級以上農業特色品牌。園區定期開展宣傳推廣主題活動或節慶活動。

3. 功能拓展

依托景觀農業，開展田園鄉村觀光、農耕文明傳承、農事活動體驗等活動；依托經濟林果，開發賞花、踏青、采摘等旅游產品；依托現代農業示范園區，拓展設施農業、生態農業和高新農業技術的觀賞科普功能。

4. 培育農業新型經營體系

發展專業大戶、家庭農場、農民專業合作社等新型經營主體，強化園區與農戶的服務和利益聯結，逐步將小農戶生產、生活引入現代農業農村發展軌道，帶動區域內農民可支配收入穩定增長。

三、田園居住區及配套建設

打造具有整潔完善獨具風貌特色的田園社區，完善的居住區及服務配套是邁向城鎮化結構的重要支撐，構建了城鎮化的核心基礎。此外，在其環境打造上，必須克服高樓大廈的城市模本，小橋流水的鄉村圖景在這里應充分展現。

1. 村莊功能互補

完善鄉村的現代生活和生產功能，圍繞滿足村莊原住民和外來游客需求，加強金融、醫療、教育、商業等公共服務配套，形成產城一體化的公共配套服務網絡。

2. 基礎設施共享

立足需求科學合理配置生態停車場、公廁、污水處理等公共基礎設施，實現投資建設效益最優化。生態停車場應充分利用村內空地、廢棄地、道路溝沿等合理規劃建設。公廁應建成生態無害化旅游廁所，設施與衛生至少達到GB/T 18973－2003（旅游廁所質量等級的劃分與評定）一星級要求。村莊生活污水按照國家農村地區生活污水處理設施技術標準，結合實際選用處理工藝，合理選擇城鎮污水處理廠延伸處理、就地建設小型設施相對集中處理以及分散處理等方式。

3. 建筑風貌塑造

因地制宜設計農民住房戶型方案，推薦采用具有本土特色的屋面、窗樣、門洞、屋脊、瓦當、滴水等建筑構件進行外立面改造。其他建筑設施提倡采用原生材質作為建筑主材，讓每棟建筑與自然完美融合。

4. 推進垃圾分類

全面取消垃圾房（池），配設分類垃圾桶（箱），做到日產日清。

5. 村莊綠化美化

提倡使用鄉土樹種，增加珍貴樹種造林比重，鼓勵有條件的村民庭院種植經濟樹種。

四、旅游休閑項目建設開發

結合田園綜合體的資源稟賦，提煉出適合田園綜合體發展的項目主題，打造滿足客源的各種休閑需求而創造的綜合休閑產品體系。

1. 旅游設施配套

統籌考慮淡季和旺季游客需求，游客服務中心位置合理，規模適度，設施、功能齊備。區內推薦配置低排放或清潔能源交通工具。注重人性化設施與服務，配備必要的無障礙設施、遮陽避雨、休息座椅等人性化設施，提供人性化愛心關懷服務。開發夜生活配套的鄉村酒吧茶吧、休閑養生、康體服務、演藝演出、參與體驗活動等場所，留住城市游客。

2. 特色餐飲服務

區域內農家樂和鄉村酒店宜納入統一管理，提供的餐飲服務須依法取得食品經營許可證。菜肴要突出民間、農家特色，推薦民間菜和農家菜。用餐環境必須干凈整潔，有專門的餐廳，條件不具備的也可以利用自家庭院，但須做好滅蠅、滅蚊、防塵、防風沙等工作。

3. 休閑度假住宿

住宿設施重點為特色民宿、鄉村莊園、鄉村主題度假酒店，且能夠滿足游客需求。配備暖軟設備或換氣裝置，配套設施完好，用品配備能滿足顧客需要。

4. 鄉村旅游購物

應在交通要道、重要景點等醒目、易達的區域合理設置購物場所，做到集中管理，環境整潔，秩序良好。銷售商品應以特色農產品、花木盆景、傳統生活老物件、民間工藝品等為主，體現鄉土氣息、打造特色品牌。

五、田園特色景觀風貌建設

可以是自然景觀，也可以是有特色的人造景觀。規劃、設計、建設過程中應以挖掘本地自然人文資源，以自然景觀、歷史文化為重點，塑造特色風光，提升品位形象。

1. 生態修復

對區域內山體、森林、濕地、植被等自然資源進行生態保育，保持原生態自然環境。區域空氣質量優良天數明顯高于全市平均水平。對區域內坑塘河道進行綜合治理，保持水體清澈、水質清潔、岸坡穩定和水流通暢。岸邊宜種植適生植物，綠化配置合理，養護到位。

2. 綠道建設

對區域內旅游線路及周邊環境整治提升，主干道應為三級以上公路，道路交通標識設置合理、美觀，路面宜黑色化處理，適宜路段可采用“海綿城市”透水道路系統，次要道路宜鄉土生態鋪裝。區域內道路兩側應種植經濟林果和綠化苗木，因地制宜栽種直徑 10~12 厘米的鄉土樹種，力爭5～10年后形成林蔭大道。區域內林相、植被豐富，形成四季景觀，林木覆蓋率高于40%。

3. 自然景觀

對丘陵山地、水鄉圩區、大地景觀等區域內極富代表性的獨特山水資源進行開發與利用，打造一批觀賞型農田、名優瓜果園，觀賞苗木、花卉展示區，濕地風光區，山水風光區等自然景觀區。

4. 人文景觀

立足本地歷史文化資源，把古樹名木、文物古跡、建筑遺存以及非物質文化遺產等納入歷史文化保護對象。以本地歷史遺存、事件傳說、地名人物、傳統民俗活動等為載體，打造特色人文景觀，傳承農耕文化、弘揚現代文化。

1、田園產業功能復合性

偽田園綜合體：種植＋加工＋銷售＋采摘

真田園綜合體：農、工、商、游一二三產業聯動

產業經濟結構多元化，由單一產業向一二三產業聯動發展，從單一產品到綜合休閑度假產品開發升級，從傳統住宅到田園體驗度假、養老養生等為一體的休閑綜合地產的土地開發模式升級。

在一定的地域空間內，將現代農業生產空間、居民生活空間、游客游憩空間、生態涵養發展空間等功能版塊進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的田園綜合體。而現代農業無疑是田園綜合體可持續發展的核心驅動。

2、開發運營空間園區化

偽田園綜合體：耕地區＋采摘區＋農家樂

真田園綜合體：農業核心區＋支持配套＋衍生產業區

田園綜合體作為原住民、新移民、游客的共同活動空間，在充分考慮原住民的收入持續增收的同時，還要保證外來客群源源不斷的輸入，既要有相對完善的內外部交通條件，又要有充裕的開發空間和有吸引力的田園景觀和文化等。

田園綜合體做成的方式、選址方式、產業之間關聯度、項目內容如何共存、要有并行；運營模式、物質循環、產品關聯度、品牌形象都需要考慮。

3、參與核心主體多元化

偽田園綜合體：單一變相搞地產/單調自主農家樂

真田園綜合體：村集體＋開發商＋政府＋游客

田園綜合體的出發點是主張以一種可以讓企業參與、城市元素與鄉村結合、多方共建的“開發”方式，創新城鄉發展，促進產業加速變革、農民收入穩步增長和新農村建設穩步推進，重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮。

一方面強調跟原住民的合作，堅持農民合作社的主體地位，農民合作社利用其與農民天然的利益聯結機制，使農民不僅參與田園綜合體的建設過程，還能享受現代農業產業效益、資產收益的增長等。

另一方面強調城鄉互動，秉持開放、共建思維，著力解決“村民”、“游客”、“政府”、“投資者”“開發者”、“運營者”及其他利益相關者等幾類人群的需求。田園綜合體開發不是普通農業旅游空間規劃，而是生產生活娛樂“人本“空間構建。

4、設計過程中注意4大轉型思路

功能轉型，從簡單的農作物生產功能到集生產、加工、銷售、展示為一體的復合功能。

模式轉型，從農業模式轉成農業+的模式。

產業轉型，從農業產業鏈轉變為綜合的產業鏈，產業鏈從生產端向體驗端轉移。

價值轉型，從早期的田園產出不高到拓展新的價值空間，實現經濟價值、生態價值和生活價值。

5、在規劃層面保障6大設計要點

（1）生態的保護、修復與重塑。對農田、水域、山林、村莊、道路、景點等進行系統梳理，保護自然、山、水、田園的基本格架及鄉土風貌，保護和修復生態系統，重塑田園生態景觀。

（2）創造具有地域特色的景觀。對地域的文脈、地脈進行深入挖掘，創造具有地域特色的自然和文化景觀，特別是水景觀、植被景觀、建筑風貌景觀和風景道、綠道、創造意境、美化環境。形成地域鮮明的旅游景觀形象。

（3）“和諧”型自然田園社區?？茖W地布局建筑道路和城鎮設施，將田園與建筑、城鎮設施融合，建筑與山石、水體、植被、田園共同構筑自然美，環境美，建設人與自然、人與田園十分和諧的田園社區。實現田園即社區，社區即田園。

（4）農業及自然景觀專業設計。景觀節點，景觀軸、景觀區域的專業設計。

（5）“人本”型田園活動空間。提供人們自然的、舒適的生產、生活、游憩的室外空間，激發人的朝氣和探索精神。

（6）鄉土文化時空雙維度衍生。將鄉土文化，區域文化、歷史文化、游憩文化等融入其中。