2025年老齡社會來臨“存量資產”該如何盤活？

大健康產業已成為發展潛力最大的產業，在國家的大力推動下，正形成超過十萬億的巨大藍海市場。健康服務已經成為關系到國計民生、未來社會整體幸福指數的國家級重大事業

大健康產業已成為發展潛力最大的產業，在國家的大力推動下，正形成超過十萬億的巨大藍海市場。健康服務已經成為關系到國計民生、未來社會整體幸福指數的國家級重大事業。

大健康產業為什么整體潛力巨大？人口結構變化催生醫療需求人口老齡化已經是全球趨勢，中國也不能例外。據民政部最新數據顯示，截止到2020年，60歲及以上人口為26402萬人，占18.70%（其中，65歲及以上人口為19064萬人，占13.50%），與2010年相比，60歲及以上人口的比重上升5.44個百分點。人口老齡化程度進一步加深，未來一段時期將持續面臨人口長期均衡發展的壓力，同時，老齡化的社會問題，將帶來對醫療保健產業的持續需求。中國已經進入中等收入國家行列，群眾對醫療健康的需求日益增長，但該產業目前占中國產業比重不足5%，與發達國家存在不小的差距，市場潛力巨大。國家的“健康中國2030”規劃中明確指出，要將醫療健康產業建設成國家支柱性產業，2030年健康服務業規模達到16萬億元。16萬億，是國家經濟支柱產業的量級。

大健康產業的巨大發展空間勢必帶來康養地產及養老地產的發展機遇。據推算，到2030年，康養地產的規模將達到10萬億左右。

01何為康養地產？

與一般意義的“健康”、“養老”、“養生”和療養”等概念相比，“康養”是一個更具包容性的概念，涵蓋范圍廣闊，與之對應的康養行為也十分寬泛：康養既可以是一種持續性、系統性的行為活動，又可以是諸如休息、療養、康復等具有短暫性、針對性、單一性的健康和醫療行為。延伸到更大范圍，從生命的角度出發，康養要兼顧生命的三個維度：一是生命長度，即壽命；二是生命豐度，即精神層面的豐富度；三是生命自由度，即國際上用以描述生命質量高低的指標體系。

可見，康養的核心功能在于盡量提高生命的長度、豐度和自由度。

那么什么是康養地產？康是指健康，醫療配套就必須到位。養是養生，必須要選擇在適宜人居和生態景觀資源優質的土地和區域。

所以，康養地產，不僅環境好，住宅建筑以及配套設施的科技運用必須符合健康養生養老。最重要的是物業管理，既要滿足業主的養生消費還要創造性的將養生產業進行運營化。

02康養地產的先導條件

必須依靠一定的基礎設施。無論是旅游、養老、醫療、運動、文化等哪一類康養服務都不是在海市蜃樓里封閉發展，這必然確立房地產、交通、通訊、能源等基礎產業的先導地位。先導產業的發展滯后必然會對康養產業形成瓶頸，一些以康養為主導產業的市縣在戰略實施過程中不盡人意，問題很多出在基礎設施上。

服務的有效提供?？叼B消費很多具有公共福利性質（特別是醫療和養老），康養消費權是一類基本人權，解決人民群眾日益增長的康養服務需求的根本途徑是增加有效供給。特別是進入老齡社會后，每年將新增近千萬的老年人口，巨大的養老服務缺口既是社會壓力又是商機?？叼B消費是一種復合消費，很多消費又會在一個以住處為圓心相對固定的半徑范圍內進行。這就要求在進行任何一個康養項目開發時都應盡可能地統籌配置多種康養服務。不少養老地產項目經營失敗的一個主要原因就在于僅注重物業租售而沒有給消費者配套醫療、文化等其他必要的康養服務?？梢钥隙?，那種能滿足居住、醫療、文化、運動等多種康養需求的社區化康養項目將受到青睞。

觀念的準確對位。隨著亞健康問題的日趨突出以及人們對健康問題的愈加重視，社會對于亞健康的防治需求日益增長，亞健康人群康養市場已成為中國康養市場最主要的組成之一。因此，康養產業機構通過定向、持續、系統的傳播，引導潛在消費者樹立與時代潮流和個體特征相符的消費觀念是可行和必要的。而且，這種傳播既要保持適度的前瞻性又不能太超前。

金融的杠桿作用?？叼B產業中已經出現了養老保險基金、消費信托等比較成熟的產融模式，以房養老、信用消費等新的產融模式也在逐步發展。特別是《國務院關于促進健康服務業發展的若干意見》等政策性文件發布后，掀起了信托公司、保險公司等大型金融機構進軍康養產業的高潮。這些機構應用自身金融優勢，立足產業整合，通過多渠道募集資金，規?；顿Y興建康養綜合體并引進各種專業管理機構，在帶給客戶更好消費體驗的同時也在構建投資、消費兩位一體的產融模式方面作出了有益嘗試。

03存量資產如何盤活？

增量改存量帶動現有存量資產的盤活

1、土地政策嚴控增量同時，鼓勵盤活存量

改革開放以來我國經濟飛速發展，但也遺留了大量經濟發展問題，其中存量資產治理就是重要的一塊。

當前，存量土地處置已同解決資金沉淀、項目拖延等問題并列，成為穩增長攻堅戰的重要抓手。

2014年國土資源部發布《關于推進土地節約集約利用的指導意見》，要求嚴控建設用地增量，盤活存量，嚴控城市新區無序擴張，加強建設用地全程監管及執法監察，同時制定鼓勵政策，形成節約集約用地的激勵機制。

2016年國土資源部印發《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》中指出：鼓勵原國有土地使用權人進行改造開發，除有關法律法規，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權出讓合同明確規定或者約定應當由政府收回土地使用權的土地外，在符合規劃的前提下，原國有土地使用權人可通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式對其使用的國有建設用地進行改造開發，改造開發土地需辦理有償使用手續，符合協議出讓條件的，可依法采取協議方式。

2、國家鼓勵盤活存量社會資源發展養老

2016年十六部委發文《關于支持整合改造存量社會資源發展養老服務的通知》中指出鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設。

2017年《關于運用政府和社會資本合作模式支持養老服務業發展的實施意見》中指出鼓勵政府將現有公辦養老機構交由社會資本方運營管理。

支持機關、企事業單位將所屬的度假村、培訓中心、招待所、療養院等，通過PPP模式轉型為養老機構，吸引社會資本運營管理。

鼓勵商業地產庫存高、出租難的地方，通過PPP模式將存量廠房、商業設施及其他可利用的社會資源改造成養老機構。

存量資產盤活帶來輕資產運營模式新路徑

存量資產轉型方向很多，但目前存量資產轉型養老政策尤為利好。

可以轉型養老的存量資產主要為以下幾種：工業用地、社區服務用地、公共事業用地、公益用地、爛尾樓盤、辦公樓、公用設施用地、園林地域、存量酒店及度假村、集體用地、旅游用地。

其中涉及最多且具有代表性的為工業用地、公共事業用地和辦公樓，不少央企及地方國企，皆根據自有存量用地的特色屬性，通過各種合作與開發方式，實踐著存量資產盤活開發養老服務項目的輕資產運營模式新路徑。

1、工業用地改造養老項目：重慶中梁鎮的“政府建設+村集體運營”模式

重慶市沙坪壩區中梁鎮原為機械加工企業聚集地，地域內有近100家機械加工企業。

隨著機械加工行業產能過剩，多數企業入不敷出導致倒閉或低效運作，在國家清理僵尸企業行動中，中梁鎮出現大量存量土地。

在國家支持養老后，當地政府對8000多平方米的工業廠房進行了適老化改造，充分利用自身資源與環境優勢，發展旅居養老和康復養老，主要面對活力老人，建設特色養老園區。

在運營模式上，中梁鎮養老園區由政府統一改造建設，而將運營權交由村委會組織的村民集體手中，由村集體進行養老項目的具體運營與管理，這種“政府建設+村民集體運營”的自給自足模式，不光服務區域內有需求的養老人群，同時面向區域外進行康養、旅居服務的接待，成為我國多少政府主導型存量資產改造養老服務項目的典型模式之一。

2、公共事業用地改造養老項目：不老山莊的“存量土地使用權租讓”模式

天開瑞祥不老山莊，位于北京人文大學康莊校區內，由2棟原學生宿舍樓進行適老化改建而成。

北京人文大學為最早一批的民辦大學，其校區眾多，后因多種原因，部分校區閑置，其土地和建筑變為存量資產。

國家支持養老后，北京人文大學康莊校區把部分房產以租賃形式出租給天開祥瑞養老院，由不老山莊為主導，對租賃校區的存量資產進行改造運營，在政府等多方支持下開辦不老山莊。

項目規劃用地860余畝，總建筑面積為30萬平方米，一期養老中心占地139畝，建筑面積3.5萬平方米，包括一個近1.5萬平方米的養老居住區。

3、宗教用地改造養老項目：廣安禪寺“養老功能拓展”模式

浙江建德廣安禪寺，利用寺院內部的多處閑置房屋，重新裝修改造成適老化住宅，對外進行運營。

寺廟巧妙借用自身禪寺資源，對接傳統文化，為老人們養老提供一方好去處的同時，更是在打造一個養老的共同體，寺院、僧眾、義工、老人和子女親屬等多方力量的共同參與，讓佛門清凈地成了老人們的心安之處。

禪寺現有55位來自全國各地的老人在此常住養老。相比那些硬件設施比奢華拼高端、造價昂貴的養老機構，偏安一隅的廣安禪寺安養院非常樸素。

除了為老人健康和生活方便考慮對全院所有衛生間進行了真空廁所改造外,4棟32間寮房，陳設布置都很簡單。

04存量資產盤活轉型養老服務的實施建議

1、在產業導入上

存量資產改建養老服務的的核心是“養”。

在地產轉性與重新利用的基礎上，存量資產的盤活需要更加注重落地康養產業內容的規劃設計與落地，避免陷入傳統地產開發“快銷賺快錢”的舊有模式，警惕養老設施用地的政策限制與監管。

2、在規劃設計上

存量資產在改建養老服務設施的規劃、設計、配套設施和設備中均應體現生態、環保、安全、體貼等特點，同時項目容積率、綠化率、公共活動空間以及電、通風與采光等方面都要注重老年人的要求和感受。

一方面，注重戶型設計的舒適性、整體環境的優雅性、外出交通的便利性、平時生活的安全性;另一方面，注重產品配套設施的適老化細節設計。

3、在功能整合上

由于與傳統住宅產品的目標客群不同，在存量資產轉型養老項目開發中需要注入更多的醫療健康管理、文化娛樂及家政物業等“軟”服務，這些需要企業大力投入和整合資源。

4、在盈利模式上

存量資產轉型養老服務項目因其土地性質不同、定位不同，盈利模式有產權銷售、租賃、持有經營和混合經營等不同模式，企業須全身心投入、全方位服務、“捆綁式”承擔風險。

5、在資源整合上

養老項目多投入周期較長、投入大，需要整合大量的產業資源，再加上行業內多數項目都是摸著石頭過河，政府的配套政策以及行業標準都沒有明確，尚無現成的政策或者成功的案例可以照搬，在這種情況下，不具備一定經濟實力和社會資源的企業，在盤活存量資產轉型做養老服務實踐中需特別謹慎。