田園綜合體拿地：耕地有效利用+集體建設用地獲取

鄉村旅游、特色小鎮及田園綜合體相關項目用地總體而言依然有通過政府獲得、國有建設用地及從村集體手中獲得的集體產權土地2大基本途徑，但做田園綜合體類鄉村項目，國有建設用地很難拿，因此決定鄉村項目成敗關鍵的為集體產權土地，而重中之重在于耕地有效利用及農村集體建設用地獲取與利用。農村土地問題復雜，需要集體土地特點、產權制度改革方向及現行農村集體土地核心操盤方法。

為此，本文為您著重梳理田園綜合體相關拿地方式、農村集體土地拿地關鍵點及用地紅線問題，助您一文讀懂田園綜合體相關鄉村項目拿地常識。

拿地2大方式

1、通過政府獲得、國有建設用地

1) 住宅用地：可用于住宅、商業建筑。使用年限：70年、50年（使用權）；獲的方式：招拍掛方式獲得；繳納土地出讓金。產權形式：國有土地，可以抵押、貸款、轉讓、繼承。

2) 工業（產業）用地：50年，政府征地，招商引資，出讓給工業企業。

3) 商業、旅游等事業發展用地：40年。企業與政府談判交易價格。（參照市場價）

4) 公共設施用地：用于基礎設施、公共服務設施：醫院、學校、養老院等。出讓方式，政府征地，劃撥用地。（不能進入市場）。

2、從村集體手中獲得的集體產權土地

1) 耕地（承包地）：包括基本農田、一般農田。

2) 集體建設用地：經營性集體建設用地、公共建設用地、宅基地，即為用于非農業建設所使用的土地。

3) 四荒地、林地：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。

拿地關鍵：集體產權土地

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1、集體土地3大特點

1) 產權歸集體，農民只有承包權、使用權；

2) 不能抵押貸款、不能向村集體經濟組織之外的人和組織流轉出讓。

3) 實行用途管制，非經規劃和政府征用，集體土地不能轉換用途。

2、農村集體產權制度改革的方向

3、3大不同資產主要獲取途徑:

1) 資源性資產——流轉

• 類型：土地（農用地）、灘地、草原、山地、森林、荒地等；（西部、中部）
• 方向：確權后可流轉經營權、貸款抵押。通過所有權、承包權（資格權）經營權三權分置。

2) 經營性資產——流轉、經營權轉讓、入股、聯營等（重點）

• 類型：集體建設用地、房屋、建筑物、機械設備、農業基礎設施、集體投資興辦的企業、其他經濟組織資產無形資產等；（東部）
• 方向：用于經營的房屋、建筑物、機器設備、農業基礎設施。推進股份制改革，一是經營性集體建設用地可以直接入市出讓。二是為引進城市資本、合作開發。

3) 非經營性資產——PPP模式

• 類型：集體經濟組織出資的農村教育、文化、衛生等設施；
• 方向：確權估值后采用PPP模式運營農村公共服務的教育衛生等設施。確權估值，探索建立統一經營的運行管護機制。為采用PPP方式運營服務提供條件。

耕地使用

嚴格控制占用，可以從事旅游相關的生產

1) 耕地用途：耕地主要以從事農業生產為主，保障糧食生產安全，在旅游開發方面，農田原則上不允許使用，特別是基本農田作為耕地紅線，強烈建議不要去碰，但我們可以利用政策紅利獲得少量經營用地，例如政策鼓勵社會資本投資興建高標準農田，建設連片面積達到一定規模的，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經營活動。

2) 主要方式：承包經營流轉+城鄉建設用地增減掛鉤，打造休閑農業業態

• 承包經營流轉：若項目對環境影響不大，遵循當地的發展規劃，對當地的經濟發展有一定促進作用的，對于其他農田的利用，當地政府一般是持支持的態度。社會資本可依法通過承包經營流轉的方式，使用農用地從事與旅游相關的種植業、林業、畜牧業和漁業生產。這意味著可以在不改變土地性質的情況下，建設一些開敞的、不具備遮蔽功能的構筑物，例如無錫田園東方，利用農用地建設農樂園、戶外課堂等休閑農業項目，為人們提供體驗‘三農’的新型產業經營形態。
• 城鄉建設用地增減掛鉤：休閑農業項目在符合土地利用規劃，確有必要占用耕地時，可以采用城鄉建設用地增減掛鉤的方法解決，即先行在異地墾地，數量和質量驗收合格后，再用作建設用地。異地可以是本鄉鎮、本區縣，經國家相關主管部門批準也可跨省區實施。這既能保證18億畝耕地只增不減，又能保證必要的建設用地供應。