田園綜合體的5個死穴和2個借鑒案例
田園綜合體由城市綜合體和商業綜合體概念延伸而來。城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體）。而“商業綜合體”，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。田園綜合體與前兩個綜合體迥然不同：一不能脫離農業，二不能脫離農田，三不能脫離農民。既不能趨于城市化，也不能過于商業化。2017年2月5日，“田園綜合體”作為鄉村新型產業發展的亮點措施被寫進中央一號文件，原文如下：支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。田園綜合體是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的鄉村綜合發展模式，目的是通過旅游助力農業發展、促進三產融合的一種可持續性模式。“田園綜合體”是指綜合化發展產業和跨越化利用農村資產，是當前鄉村發展代表創新突破的思維模式。其中，有很重要的一點——田園社區，很明顯，田園綜合體必須包括社區?，F在由此走向兩個極端：一者，把村落劃出去，干脆不拿進來，躲開農民，獨占農田；二者，把農民趕出去，變相搞地產，現代農業成了幌子，休閑旅游成了形式。到頭來，沒有人流量，沒有生產支撐，所謂地產又成了建筑垃圾，即使在“騰籠換鳥”高壓驅使下暫時賣出去，也不長久，終究是人去樓空。
按照中央一號文件的表述，田園綜合體要集循環農業、創意農業、農事體驗于一體?？梢哉f，田園綜合體是在原有的生態農業和休閑旅游的基礎上的延伸和發展，能更好地體現鄉村獨有的美麗和活力，為新時代的都市人打造別具一格的世外桃花源，實現城市居民的田園夢。同時，提升田園綜合體模式的商業價值，能更好地帶動新農村的發展，促進社會就業問題的解決。
景觀吸引核：吸引人流、提升土地價值的關鍵所在。依托觀賞型農田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區、濕地風光區、水際風光區等等，使游人身臨其境的感受田園風光和農業魅力。休閑聚集區：為滿足客源的各種需求而創造的綜合產品體系?？梢园ㄞr家風情建筑（如莊園別墅、小木屋、傳統民居等）、鄉村風情活動場所（特色商街、主題演藝廣場等）、垂釣區等。休閑聚集區使游人能夠深入農村特色的生活空間，體驗鄉村風情活動，享受休閑農業帶來的樂趣。農業生產區：生產性主要功能部分。讓游人認識農業生產全過程，在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣，同時還可以開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范等項目。居住發展帶：城鎮化主要功能部分，是田園綜合體邁向城鎮化結構的重要支撐。通過產業融合與產業聚集，形成人口相對集中居住，以此建設居住小區，構建了城鎮化的核心基礎。小區配套網：城鎮化支撐功能。服務于農業、休閑產業的金融、醫療、教育、商業等等，稱為產業配套，由此形成產城一體的公共配套網絡。
一是缺乏合理的“產業植入模式”
很多投資人很任性，單靠個人情懷玩個性，盈利模式不清晰，對于如何植入適宜的產業項目和完善產業落地條件，全然不懂，結果做成夾生飯，欲丟不忍再投無力。
二是沒有生搬硬套，沒有三產融合
很多所謂的三產融合，不過是“形而上”的貌合神離，既缺乏有效的“消費流”導入渠道，更沒有客戶體驗價值。供給與需求嚴重錯位。很多投資人愚昧到把自己個人的消費喜好和臆想，作為投資經營的理念，全然不顧市場自身的規律。
三是缺乏嚴肅的消費鏈設計和基于消費心理的消費環境營造
雖然不少投資人是基于“田園風光”打旅游牌，但是“缺乏消費鏈設計和消費環境營造”，而且中國多數投資人壓根兒就不懂“消費鏈設計”是怎么回事，明顯缺乏有參與國際休閑旅游類項目消費鏈設計經驗的專家，只是靠個人喜好做單體設計的人太多，各種單體設計之間缺乏“融合度”。因此，不少項目死在偽劣的規劃上。產業類別的規劃布局和資源配置，必須建立在商業環境分析及區域全案商業策劃及落地方案的基礎上，離開商業可行性謀劃的經濟類規劃，不但毫無意義，而且是投資陷阱。
四是缺乏合格的投資運營主體
謀劃田園綜合體項目，應當清醒認識到：一方面，農村生產力水平太低，農民中能脫穎而出有投運能力的優秀農民畢竟非常稀少；另一方面，城市產業資本、產業力量進入農村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。因此，田園綜合體項目普遍缺乏職業化的投資運營主體。如果沒有合格的投資運營主體，任何投資幾乎是在玩“打水漂”游戲。
五是以投機心態騙國家補貼者大有人在
不少有這種動機的人，壓根兒就不打算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持資金，就立即找退路，人為“休克”項目，他們知道“玩真的”很難掙到錢。
一直以來，我始終認為：用行政刮風的方式搞田園綜合體，本身就是給擅長“玩貓膩”的人創造發財機會；過去二三十年來，整個農業產業利益鏈上，靠玩貓膩的策略，給上上下下、里里外外多少人帶來了豐厚收益。
分享型經濟模式，經營形態多元，大致可分為休閑農場、休閑漁業、展示中心、觀光農園、農村民宿及森林旅游等。在經營上結合了農業產銷、技工和休閑服務等三級產業，生產、生活與生態三位一體，具有經濟、社會、教育、環保、游憩、文化傳承等多方面的功能。大地震曾讓臺灣南投縣埔里鄉桃米村的房屋倒塌，而當地擁有29種臺灣原生青蛙，臺灣島共143蜻蜓，在桃米發現56種，于是村民不斷宣傳當地種類豐富的青蛙和蜻蜓，用紙、布、石頭等制作手工藝品，還建成了全球唯一一座紙教堂，把地震造成的洼地改成人工湖，湖邊設有彈簧，托起一只小船，人在船上可以體驗模擬地震的情景，村民將小船命名為「搖晃的記憶」。周末和節假日，桃米村日接待游客近1500人，每年門票收入有200多萬人民幣。臺灣休閑農業成功的原因，很重要的一條就是「情景消費」，創造出大量的奇觀、風景和主題。注重定位、強調特色，在「體驗經濟」理念之外，還出現了「分享經濟」理念，即休閑農業經營者與游客分享鄉村生活，變「消費者為上帝」為「與客人成為志同道合的朋友」。日本政府積極倡導和扶持綠色觀光產業；法律法規和財政預算齊頭并進，并科學制定綠色觀光農業經濟發展規劃，同時重視民間組織的作用，并且適時對其進行財政支持。在綠色觀光旅游產品開發中，日本注重環境保護和當地居民的主體性，尊重農村居民和地方特點，不過度關注經濟利益；另外，日本不斷拓展綠色觀光農業的內涵，在觀光農園、民俗農園和教育農園等方面進行創新。典型代表是日本的大王山葵農場，該農場以黑澤明的電影《夢》的拍攝地點而聞名，這種以農場為依托，以媒體傳播為宣傳手段也是鄉村旅游發展的方向之一。有完善的制度保障機制和政府激勵措施，并能充分發揮民間組織（NPO等）的參與促進作用，生產手段也逐漸向自動化、設施化、智能化，生產經營管理向網絡化發展。
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時間：2020-01-14
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