投資田園綜合體項目要如何拿地？

第一：拿什么？

旅游投資界有一句很經典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。

首先要明確什么土地能夠用，什么土地不能夠用。田園綜合體怎么拿地？靠什么拿地？拿什么地？

田園綜合體不像傳統的景區，地產，拿什么？首選農村集體建設 ，四荒地， 農村集體建設用地分為宅基地、經營性建設用地、公共設施和公益性建設用地三類。

宅基地的使用對于田園綜合體開發來說是最具有商業價值的。目前它有兩種使用方式，第一種是宅基地“三權分置”，“三權分置”的政策從承包地應用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進行經營，可以直接進行特色小鎮、民宿等旅游開發利用。

例如浙江桐廬，就是首先把宅基地確權，農民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發民宿。第二種方式就是國務院一號文件所提出的“允許利用宅基地建設生產用房“，將零散的宅基地集中起來之后，做田園綜合體或者特色小鎮的產業用地。

另一個值得關注的是農村集體經營性建設用地入市，農村集體經營性建設用地入市是指在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、 同權、同價。

入市需符合以下條件：一是必須是在33個土地改革試點縣市才能允許農村集體經營性建設用地入市；二是擬入市用地必須是建設用地，農田等其他非建設用地是不能入市的；三是擬入市用地必須符合城鄉規劃；四是擬入市用地出讓用途有限制，正常是只能作為工作、商業、倉儲等經營性用地，不得用地房地產開發。

當前來說比較成功的幾個案例，都是在宅基地和農村集體經營性建設用地這兩塊來做的突破。這兩塊地的改造，基本上都是圍繞著一線二線城市或者核心城市，三線強城市的一些中心城市周邊。

農林用地主要包括國家林權用地和村集體林權用地。無論哪種用地，都要明確一個很重要的問題，那就是林業設施用地不超過10畝。這是一個巨大的坑，例如，有1萬畝的森林，那么3%的林業用地換算下來是多少？很多人理解是300畝建設用地，其實是不是這樣的，它有一個上限。

除了以上幾種地外，在整個田園綜合體開發中最好用的地是什么？四荒地。具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。國家基本上圍繞著一個政策：誰治理誰使用誰保護誰受益，允許“四荒”使用權一定50年或更長的時間不變。

另外，一定要注意生態保護紅線和土地使用年限的問題。

生態保護紅線指在生態空間范圍內具有特殊重要生態功能、 必須強制性嚴格保護的區域,是保障和維護國家生態安全的底線和生命線，通常包括重點生態功能區域以及生態環境敏感脆弱區。納入生態保護紅線的區域，禁止進行工業化和城鎮化開發，從而有效保護我國珍稀、瀕危并具代表性的動植物物種及生態系統，維護我國重要生態系統的主導功能。紅線一定不要碰。

耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，經國家同意可以延長。

有一招可以解決“土地坑”，那就是做所有的文旅項目投資，去看它的土地利用規劃圖和土地使用生態紅線保護圖。

第二：怎么拿？

該怎么做：田園綜合體開發必須要明確當地土地規劃中其園區所占土地的用途，符合規劃 使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿足田園綜合體園區對建設用地的要求。策劃需求，規劃需求，可行性方案！前期必須準備的東西！

以農業為依托的休閑觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。

進行建設用地進行管理就必然涉及農用地轉用審批手續，農業設施興建之前為耕地的，非農建設單位還應依法履行耕地占補平衡義務。這在無形中既增加了休閑農業開發建設成本，而且也使得田園綜合體開發變得更為復雜，甚至會使部分田園綜合體項目夭折。

第三：田園綜合體要防止土地利用當中的政策風險

指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地，主要包括：鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。

1.利用基本農田有哪些限制

農地分基本農田和非基本、一般性農田，基本農田得國務院批；

不要超越土地利用規劃；

土地要用途管制，這是國家的基本原則；

城市建設用地掛鉤指標不得已以劣地換好地、不得置換基本農田。

2.有關農用地的一些政策限制

嚴禁隨意擴大設施農用地范圍；

以農業為依托的休閑觀光的地按照建設用地的管理，稅收不一樣；

必須依法依規按照建設用地進行管理，而非按照農用地管理；

土地用途，所有土地用途轉換都必須部交錢；占補平衡。

3.利用政策彈性空間小把戲不可持續，如何走征途拿地才有保障

我們建議通過正規渠道，立項審批申請建設用地，雖然條件比較多。但是也不要投機取巧，鉆漏洞，當心自食其果。

四：如何規避這些限制？

有些人在田園綜合體開發中，可能會使用以下六種方式來規避休閑農業用地限制：

1.用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設;

2.以建設臨時生產用房名義進行修建;

3.修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;

4.修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;

5.以建設溫室大棚的方式建餐廳;

6.用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。

但是，以上方式為規避政策的監管，打了“擦邊球”，還隱藏著很大不確定性和風險。還請大家注意!

最合法安全的方法就是通過立項審批，申請建設用地，這當然也是最困難的方法，拿地費用也相對很高。

田園綜合體的32種用地解決方案?。ǔ?/span>

方案 1：使用存量國有建設用地

1．批準使用：市政道路、公園、綠地、廣場等屬于公共用地，辦理批準使用手續，即批準用于建設市政道路等，可以發建設用地批準書，但不用發劃撥決定書或出讓合同等。

2．國有土地劃撥，即行政方式。

3．國有土地使用權出讓。

4．國有土地租賃。

5．國有土地使用權作價出資或入股。

除批準使用和劃撥外，其他三種方式屬于有償使用。

方案 2：圈內農用地辦理轉用、征收手續后依法提供給具體項目

土地利用總體規劃所確定的城市村鎮建設用地，被稱為“圈內用地”。為實施規劃，需要占用圈內用地，涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續；涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地由市、縣人民政府批準，由市、縣國土資源部門依法供應。

方案 3：使用國有農用地

建設需要使用國有農用地的，應當在辦理農用地轉用審批手續轉為國有建設用地后，依法辦理供應手續，不用辦理征收手續。

方案 4：圈外單獨選址建設項目用地

能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城鎮村莊建設用地范圍外土地的，經批準可以在圈外單獨選址建設。涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續；涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續；土地供應方案在辦理農用地轉用和土地征收時一并批準。

方案 5：直接使用集體建設用地

有六種情形可使用集體建設用地。

1、鄉鎮村公益事業、公共設施用地。

2、村民住宅。

3、集體經濟組織興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的。

4、以集體經濟組織為主體開發建設公租房、鄉村休閑旅游養老等產業，或者以集體建設用地使用權作價出資入股、聯營與其他企業合作開發此類產業的。

5、在33個農村“三塊地”改革試點，集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價出資或入股，用于商品住宅以外的經營性項目。

6、返鄉下鄉創業人員，可依托自有和閑置農房院落發展農家樂；也可通過租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶合作改建自住房。

方案 6：使用集體未利用地

可以參照方案五，直接作為集體建設用地使用。而國家建設項目使用集體未利用地的，應當辦理土地征收審批手續后依法供地；不需要辦理農用地轉用手續，不需要用地計劃指標，不繳納新增費和耕地開墾費。

方案 7：使用國有未利用地

建設項目可以使用土地利用總體規劃確定的國有未利用地，不需修改規劃，也不用辦理轉用和征收手續，直接批準用地。

方案 8：使用設施農用地

設施農用地是指設施農業項目區域內直接用于經營性養殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產養殖的生產設施用地、附屬設施用地和配套設施用地，農村宅基地以外的晾曬場等農業設施用地。

設施農用地不包括以下用地：

? 經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；

? 以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；

? 以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。

方案 9：結合土地整治、村莊整治安排用地

土地整治是對項目區內田、水、路、林、村等的綜合整治和統一安排，必然涉及到項目區內各業用地的重新布局、安排和產權調整。土地整治規劃方案中包含了整治后的土地產權調整和各類項目用地調整（地類調整和供地安排）。

土地整治實施規劃經批準后，應當依據經批準的實施規劃，相應調整項目區內各類用地產權和地類，直接為項目區內原用地單位整治后的用地辦理相應用地手續，不再辦理農用地轉用審批手續，也不占用土地利用年度計劃指標。安排原用地者用地后的剩余部分，應當依法辦理供地手續。

方案10 ~ 31：

? 使用增減掛鉤項目建新區用地的，視同建設用地；

?農業項目使用國有農用地，有承包經營、承包經營權流轉、由農場職工按要求耕種等方式；

?農業項目使用集體農用地，有承包經營、承包經營權流轉、四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）拍賣、由原農戶按要求種植等方式；

?使用四荒地等未利用地的，有承包經營、四荒地拍賣、流轉等方式，使用年限最長50年，使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閑農業、設施農業等，用于非農業建設需要審批；

?農村三項建設使用圈內農用地的，應當先行辦理農用地轉用手續，轉為集體建設用地后，再由縣市人民政府批準使用；

?符合條件的農村道路用地和農田水利設施用地屬于農用地，不屬于建設用地，不辦理農用地轉用手續，不占建設用地指標；

?地質災害治理工程用地，按照地質災害治理項目辦理項目審批手續，不辦理征收、轉用手續，不占用指標，但應當足額安置補償。

此外，還可以通過市場解決項目用地：

? 以轉讓方式取得土地使用權；

? 以股權轉讓方式取得目標公司控制權，進而實現開發利用目標土地的目的；

? 以合作開發方式開發利用目標土地；

? 原有建設用地地依法改變用途等土地使用條件后,用作發展項目用地；

? 原有建設用地辦理出讓、租賃等有償用地手續后，用作發展項目用地。

可以看出，土地政策梳理集成可以形成了很多種用地解決方案，政策應用空間很大，如果不懂土地政策集成應用，會錯失很多的機會，增加很多工作難度和開發成本。

特色小鎮與田園綜合體的“多規合一”，你不得不懂的7條干貨

旅游特色小鎮”多規合一“的主要內容

目前多規合一的工作，主要在市、縣層面進行。一般的小鎮規劃屬于市縣規劃的下位規劃。所以從“多規合一”的要求來說，一般的小鎮規劃主要是對上位規劃的“五線”進行遵循和呼應，包括產業區塊控制線、基本農田控制線、生態林地控制線、生態紅線、城市增長邊界控制線，相當于“守底線”。

而對于特色小鎮來說，除了要滿足“守底線”的要求，還需要滿足國家特色小鎮政策中關于產業、文化，以及發展模式等方面提出的新要求，充分體現特色和創新，包括特色產業融合、特色文化旅游、土地開發模式創新和生態利用模式創新等。這就要求特色小鎮的規劃必須體現城鎮規劃和國民經濟和社會發展規劃、土地利用規劃、旅游規劃、生態規劃、文保規劃等多種規劃的銜接。

旅游特色小鎮”多規合一“的要求

發改委、住建部、財政部針對特色小鎮發布過很多文件，新要求更注重積極保護和創新利用雙管齊下。有三項要求是傳統鎮規劃中沒有的內容，產業規劃方面，要求培育特色鮮明的產業形態，防止產業發展跟風；風貌規劃方面，要求尊重小鎮現有格局、不盲目拆老街區，傳承小鎮傳統文化、不盲目搬襲外來文化，保持小鎮宜居尺度、不盲目蓋高樓；體制機制設計方面，要求創新特色?。ǔ牵╂偨ㄔO投融資機制。

這些政策要求在規劃編制時，及時落實和協調上位城鄉總體規劃、國民經濟和社會發展規劃、土地利用規劃、旅游規劃、文保規劃等多種規劃的內容，提出創新解決方案。在特色小鎮的規劃階段就考慮到多規合一的要求，有利于加快后續建設項目的審批流程。在已經建立多規合一協同平臺的地區，符合多規合一要求的項目審批流程簡化，更容易通過相關部門會商。

如何協調”多規合一“的要求

旅游特色小鎮是特色小鎮中非常重要的類型，通常包括五個方面需要協調：國民經濟和社會發展規劃、土地利用規劃、旅游規劃、文化保護規劃和生態相關的規劃。

國民經濟和社會發展規劃方面，需要探索旅游特色小鎮產業融合的方式和路徑。旅游特色小鎮的規劃不能光談旅游產業，而要研究旅游產業如何與上位國民經濟和社會發展規劃中確定的原生產業或其它植入產業相互促進、融合發展。

土地利用規劃方面，在上位土地利用規劃的框架下布局小鎮的旅游空間，并對旅游用地的供給模式提出創新解決方案。包括運用最新用地政策，對旅游經營性項目、旅游公共服務設施、自然觀光類項目、鄉村旅游類項目等采用差異化的土地供給方式，結合國有土地、集體土地、非建設用地的組合供給，綜合考慮長期租賃、先租后讓、租讓結合等方式，降低開發初期的用地成本。

旅游規劃方面，關鍵是塑造能體現小鎮獨特性的創新IP，依據市場需求策劃旅游產品，完善小鎮的游賞組織、旅游服務設施等，并將旅游特色小鎮融入到更大范圍的全域旅游體系當中。

文化保護規劃方面，對于保護級別較高的文化遺產、文物、歷史文化名鎮等，通常是在符合專項保護規劃的前提下，植入旅游活動，實現遺產的活化利用；對于保護要求不高的，如歷史建筑、一般傳統民居等，可進行適當改造并作為旅游服務設施；同時，發掘和傳承非物質文化遺產，策劃成旅游產品，以塑造特色小鎮的文化吸引力。

生態相關的規劃方面，旅游小鎮通常都有較好生態資源，如濕地公園、森林公園、自然保護區等，這些資源通常都有各自的總體規劃，特色小鎮需要與這些生態相關的規劃進行協調。在生態相關規劃的保護要求下，探索生態資源的利用模式。

旅游特色小鎮進行”多規合一“的案例

比如剛剛做好的廣東韶關主田鎮的旅游特色小鎮規劃，這個規劃就是小鎮規劃、地質公園規劃、土地利用規劃、旅游規劃多規合一的體現。

因為主田鎮在恐龍遺址保護區內，涉及到自然遺產傳承的要求，也有恐龍地質公園保護規劃協調問題。主田鎮的恐龍遺址以白堊紀時期為主，規劃結合鎮區新增旅游用地，設計了白堊紀恐龍文化體驗園、白堊紀主題度假酒店等特色旅游項目，體驗園承擔了地質公園的科普宣教功能，主題度假酒店補充了旅游小鎮的旅游服務功能，同時又賦予小鎮獨特性。這就是小鎮規劃對多規合一的協調體現，找到白堊紀作為特色IP、通過恐龍主題塑造特色風貌、補充保護規劃中對科普宣教的要求，形成旅游吸引物。

以恐龍蛋屋為特色的白堊紀主題度假酒店

另外，主田鎮除鎮區外周邊都是基本農田，規劃通過保留其中的一個村的客家民居，把這個片區改造成客家民宿，既保留了客家傳統風貌，又傳承了客家村落文化，同時還解決了旅游服務設施不足的問題。

以杠屋客家民居為特色村莊

在這個特色小鎮的規劃里，體現了保護規劃、風貌規劃、基本農田保護的多種要求，是典型的多規合一在特色小鎮中運用的案例。

旅游特色小鎮進行”多規合一“的難點

旅游用地的協調和創新供給

在城鄉規劃用地的分類標準中，沒有旅游用地這個類別。但旅游特色小鎮作為旅游目的地或旅游服務中心，需要較多的旅游業發展用地。風景名勝區規劃、城鄉規劃以及國土規劃的土地利用分類標準完全不同，需要按多規合一的思路進行協調; 而且，旅游業發展用地的供給來源是多樣的，在規劃中要充分考慮創新供給。

A級景區標準融入

現在的特色小鎮大都要求融入旅游功能，比如浙江省提出的要求是特色小鎮必須至少要達到3A景區。在A級景區評定標準中，對旅游吸引力、旅游交通、風貌特色、旅游服務設施、環境保護方面都有具體的要求，既要將這些指標要求在旅游特色小鎮的規劃中落實，又要滿足小鎮生產、生活、生態空間和旅游空間的協調，符合經濟可行性，這點對資源的高效利用和分配提出了較高的要求。

事權不足下的規劃協同

因為多規合一都是在市級和縣級層面推行，鄉鎮層面并沒有事權，所以從鄉鎮層面去協調上位規劃基本不可能。那么特色小鎮規劃能做的，就是系統地梳理、整合現有的上位規劃，并探尋出既傳承和落實上位多規要求，又能體現小鎮特色的可行解決方案。

小鎮發展的原生動力來源

小鎮的發展必須要有產業輸血，不單是規劃要做好，而且要與運營、管理和資本相結合，這些屬于規劃之外的其它因素，但規劃中也要協調考慮，并制定符合實際情況的可實施方案。這就要求規劃團隊還要具備一定的經濟、管理、運營的知識和經驗。

特色小鎮與A級景區標準融入

解決這個難點，可以采用共享的理念。比如說在做廣東韶關羅坑鎮規劃的時候，通過規劃一個居民和游客在時間上能分時使用的綜合性共享服務設施，實現空間更高效的利用。這個共享服務設施，既是鄉村圖書館，又是鄉村食堂和停車場，還可以接待游客參觀，滿足了A級景區對旅游服務設施的要求，又提升了小鎮公共服務設施的品質，還實現了當地文化的宣傳和展示，合理應對了旅游人口波峰波谷明顯，平日旅游設施利用率不高的問題，可謂一舉多得。

關注非建設用地的利用和創新。大家做旅游項目時都會格外關注建設用地，其實許多旅游項目可以通過非建設用地，比如林地、農田來實現。包括徒步道、農業觀光、露營地等項目。旅游小鎮的建設如果能與周邊的森林、特色農業景觀或風景資源捆綁，在環境氛圍和資源吸引力方面都可以獲得更高的評分。

注重風貌設計，在A級景區的標準里面，對風貌設計是有要求的，風貌做的好，可以加分；在特色小鎮相關政策中，也多次提到風貌規劃的內容。這就要求在特色小鎮規劃中，至少要有一個風貌規劃的章節，或者提出城市設計導則，保證既符合A級景區標準，又體現特色小鎮的風貌特色。

旅游特色小鎮的規劃技術邏輯

傳統的規劃是在進行現狀分析、資源分析、產業分析之后，直接進行城鎮的空間布局。然而，一個更為完善的旅游特色小鎮規劃技術邏輯應該包括以下方面： “兩個起點”、“四大兼顧”。

“兩個起點”，是指現狀分析和創意概念這兩個規劃的出發點，既要對現狀的產業、土地、旅游、交通等進行摸底梳理，又要提出具有獨特性的創意概念。創意概念須充分考慮小鎮的特色從何而來，可能是從一個文化故事、一首詩詞來，或是從一個節事活動、一個文化符號而來，用旅游規劃的行話就是“IP”的創造。從現狀資源和創意概念兩個方面來思考，得到旅游特色小鎮的定位和結構布局。確定定位和結構布局之后，從產業、用地和旅游“三大方面”進行落實，需要有專門的產業規劃篇章去解決特色產業是什么、各產業之間如何融合、產業發展的目標指標和策略問題；有專門的用地規劃篇章，解決用地規模、用地布局和土地的創新供給問題；有專門的旅游規劃篇章，解決旅游產品、重點項目、游線組織、旅游服務設施的規劃問題。

“四大兼顧”是指在傳統專項規劃的基礎上，還要兼顧文保與文化傳承規劃、生態與環保規劃、風貌規劃和體制機制規劃。

這樣綜合性的規劃框架，既體現了多規合一的規定，又體現了各部委對于特色小鎮建設的要求，對旅游特色小鎮的規劃報批、A級景區的評定、小鎮內建設項目的落實、乃至投資運營都有落地的指導意義。