從資本角度看康養產(chǎn)業(yè)的投資標的選擇

從投資者的角度來(lái)看，康養項目的研判是多維度的。

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康養產(chǎn)業(yè)大勢解讀

第一個(gè)是中國的GDP的增長(cháng)和整個(gè)年齡結構的老化帶來(lái)的一個(gè)社會(huì )性的問(wèn)題，這樣一個(gè)問(wèn)題其實(shí)是給我們康養項目帶來(lái)了一個(gè)很大的機遇，GDP的持續增長(cháng)和老年人比例的不斷增加，為未來(lái)提供了大量具有消費能力的客源。

第二個(gè)是政策方面解讀，我們可以看到，從2013年到2019年，政府每年都會(huì )出臺關(guān)于康養產(chǎn)業(yè)的扶持性的政策，但從投資者的角度來(lái)看，我們在投資時(shí)往往會(huì )發(fā)現很多的政策到了地方還需要一些執行的細則來(lái)推動(dòng)政策的執行。

第三，從二級市場(chǎng)看，我們從圖片可以看到，代表上證指數的黃線(xiàn)從2017年到現在基本上屬于一個(gè)非常平穩的狀態(tài)，但是如果單把醫療板塊指數挑出來(lái)看的話(huà)，我們會(huì )發(fā)現它處于一個(gè)相對比較好的交易狀態(tài)。今年國家出臺了科創(chuàng )板，在科創(chuàng )板上市的就有25家，其中有兩家就是醫療類(lèi)的企業(yè)，科創(chuàng )板具有互聯(lián)網(wǎng)+、人工智能等高速增長(cháng)企業(yè)的特征。在這其中有兩家醫療企業(yè)也可以看出從資本市場(chǎng)的角度上來(lái)說(shuō)它對未來(lái)的人們對康養、醫療方面的需求是非?？春玫?。

第四，現在康養項目都有復合化的趨勢，我們經(jīng)常說(shuō)，康養產(chǎn)業(yè)是一個(gè)好的產(chǎn)業(yè)方向，但目前國內單純做康養相對成熟，盈利性較好的項目屈指可數。目前相對領(lǐng)先及完善的，第一個(gè)是藍城，它在長(cháng)三角地區所做的桃李春風(fēng)系列目前正在全國進(jìn)行復制；第二個(gè)是泰康人壽，依托其保險金融行業(yè)的流量如果和背景，其CCRC模式在一線(xiàn)城市有較好的發(fā)展，所有要進(jìn)入泰康體系的的用戶(hù)都必須買(mǎi)它的保險類(lèi)金融產(chǎn)品，門(mén)檻價(jià)格大概在200-300萬(wàn)左右的門(mén)檻，這使泰康能以極低的資金成本獲取相應的康養類(lèi)社會(huì )資金流入。它有三個(gè)贏(yíng)利點(diǎn)，一是CCRC服務(wù)本身的高客單價(jià)的運營(yíng)盈利；二是保險產(chǎn)品盈利利差；三是醫療護理等服務(wù)的長(cháng)尾效應，具有長(cháng)遠盈利性。同時(shí)，由于購買(mǎi)保險的用戶(hù)其消費往往后置，使得其目前能提供的照料床位供給出現后置，中間也會(huì )有一定的資金周期錯配帶來(lái)的收益。

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康養項目投資標的選擇

接下來(lái)我們講講投資者在選擇康養項目時(shí)的一些標準。事實(shí)上，康養項目對于投資者來(lái)說(shuō)，特別是對于基金投資者來(lái)說(shuō)其實(shí)是挺難的：

一是，難在項目看不明白，都說(shuō)區位很好，資源有優(yōu)勢，但是我們能不能把它開(kāi)發(fā)成一個(gè)好的產(chǎn)品，這個(gè)其實(shí)是一件比較有難度的事；

二是，開(kāi)發(fā)周期不短，一個(gè)康養項目從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售再到持續的運營(yíng)，起碼需要7年以上的時(shí)間；

三是，投資回報率不快，需要有非常長(cháng)的一個(gè)時(shí)間和工匠精神以及資本耐心去等這個(gè)事情；

四是，盈利模式不清，目前各家盈利模式各不相同，但是除了剛才所說(shuō)的藍城的和泰康它的盈利模式相對清晰以外，目前所看到的其他項目的盈利模式還存在一定的模糊。

基于這樣一個(gè)情況，假設我們自己不負責運營(yíng)，而只給康養項目做一些財務(wù)投資，在這種情況下，我們又應該怎么判斷這個(gè)康養項目是好還是壞呢？可以從4個(gè)緯度進(jìn)行考量。這4個(gè)緯度分別是項目的區位、生態(tài)資源、開(kāi)發(fā)主體以及地方優(yōu)惠政策。

第一重要的是項目區位，我覺(jué)得在某種程度上它比整個(gè)項目的生態(tài)資源各方面會(huì )更加重要一點(diǎn)。我們看中國平均壽命最長(cháng)的5個(gè)城市，排名第一的是澳門(mén)，第二是香港，第三是臺北，第四是上海，第五是北京，大家有沒(méi)有發(fā)現一些問(wèn)題，我們所說(shuō)的長(cháng)壽之鄉，可能有很多的百歲老人，但他們平均的壽命不一定比那些大城市高，平均年齡的提高，除了需要有良好的生態(tài)環(huán)境外，還需要有比較好的醫療保障的措施，這些醫療保障機構它在選擇項目落地的時(shí)候，他會(huì )著(zhù)重考慮當地人口需求能不能支撐起其在當地的供給，如果我們是在一個(gè)人口只有幾十萬(wàn)的城市去落一個(gè)非常好的醫院，因為沒(méi)有足夠的病人，他也很難去配置高效的醫療資源；所以在選項目的時(shí)候，我們還會(huì )看當地的配套設施情況，比如當地是否有較好的三甲醫院。我覺(jué)得以上就是我們選擇項目區位優(yōu)勢所考量的因素。梅州毗鄰珠三角，位于中國經(jīng)濟最活躍的粵港澳大灣區的區域，我覺(jué)得從區域上來(lái)說(shuō)梅州項目具有較大的可行性和落地性。

第二是生態(tài)資源，我們從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)有項目方要把康養基地建到霧霾嚴重的區域，一個(gè)區域的常年平均溫度、濕度、海拔、森林覆蓋率等，會(huì )決定康養者是不是愿意到這里來(lái)。

第三是運營(yíng)主體，其實(shí)這個(gè)事蠻重要的，不同的開(kāi)發(fā)主體會(huì )對整個(gè)項目未來(lái)的運營(yíng)以及開(kāi)發(fā)的導向產(chǎn)生不同的結果。目前來(lái)做這個(gè)康養項目的企業(yè)大概可以歸納為幾類(lèi)，房地產(chǎn)公司、保險公司、專(zhuān)業(yè)的養老機構。我們會(huì )看，從客戶(hù)端到工程建設，從日常運營(yíng)再到資金端來(lái)說(shuō)，他們分別有什么樣的優(yōu)劣勢。

地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢在于本身有龐大的業(yè)主群體，同時(shí)在工程建設上具有強大的執行能力，但業(yè)主群體的轉化率不夠精準，后續的運營(yíng)需要專(zhuān)業(yè)能力支撐也是不爭的事實(shí)，其資金成本較高，會(huì )決定其在短期需要大量的平衡性現金流補足；保險公司的客戶(hù)定位非常精準，從而帶來(lái)了其較高的轉化率，較低的資金成本也能支撐其運營(yíng)的長(cháng)效性，但在建設和經(jīng)營(yíng)上是其短板；專(zhuān)業(yè)的康養機構，其客源基礎較為薄弱，資金實(shí)力也非常有限，但其在運營(yíng)上有較高的專(zhuān)業(yè)化水平，這個(gè)是其他開(kāi)發(fā)主體所不具備和欠缺的，在投資選擇時(shí)，可能會(huì )更多的考慮它和前兩類(lèi)開(kāi)發(fā)主體的合作。

第四，我們會(huì )看不同地方的康養產(chǎn)業(yè)政策支持，不管是財務(wù)政策、土地政策、配套建設，還有金融扶持，亦或流程方不方便，我們都會(huì )通過(guò)這幾個(gè)方面去判斷這個(gè)項目是不是優(yōu)質(zhì)的，值不值得投。

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康養項目的“募投管退”路徑

因為基金去做投資最終是以盈利為目的的，因而，基金的錢(qián)未來(lái)需要不同的途徑退出，所以我們在投資之前，就會(huì )把整個(gè)事情考慮清楚。

從募資端來(lái)說(shuō)其實(shí)主要是注意兩點(diǎn)，第一個(gè)是“股債結合、長(cháng)短配置”，我們不可能用全部本金去投資一個(gè)項目，也不可能背負巨額債務(wù)，所以怎么樣去平衡本金投入，用什么樣的工具去配資一些股權融資是我們需要思考的問(wèn)題。比如產(chǎn)業(yè)基金其實(shí)就是一個(gè)階段性的股權融資方式，同時(shí)怎樣去盡可能的獲取一些低成本的債務(wù)，做好長(cháng)短期的資金配置，有利于項目的持續開(kāi)發(fā)。

第二是我們如何活用有效金融工具去做頂層設計，可以通過(guò)輕重剝離，基金介入的方式，把運營(yíng)公司和資產(chǎn)公司分開(kāi)，讓相對輕資產(chǎn)的運營(yíng)公司存留利潤，未來(lái)可以更容易的走資本化道路。

在投資端，就是在做投資的時(shí)候，我們會(huì )做比較多的嚴格的產(chǎn)品測算，包括內部收益率、投資回收期等，每個(gè)項目其實(shí)都會(huì )做一些可行性的研究。同時(shí)，剛才幾位老師也提到，目前單一的康養項目投資是非常少的，所以我們說(shuō)，做康養項目的投資應該是從康養到康養+，我們可以康養+體育、康養+地產(chǎn)、康養+旅游、康養+親子、康養+娛樂(lè )等等，把康養作為一個(gè)產(chǎn)品，作為一個(gè)項目?jì)群瞬粩嗟寞B加他的內容，讓它整個(gè)內容能夠豐富化。

在這里，以泰國·塔亞普拉運動(dòng)健康度假區作為例子簡(jiǎn)單分析，這個(gè)項目是康養+運動(dòng)的模式，它讓不同年齡階層的康養人群在這里都能滿(mǎn)足需求，同時(shí)也為他們提供多元化的服務(wù)。整個(gè)康養變成了不是那么的厚重和無(wú)聊的一件事情，而是一個(gè)多元化，比較有趣的一件事情。

第三，運營(yíng)管理制度，在做投資判斷時(shí)候我們還會(huì )考量項目的運營(yíng)能力，運營(yíng)管理機構對整個(gè)康養服務(wù)要求都非常細致，目前在國內這樣的企業(yè)非常稀缺，甚至在日本、臺灣，真正能做得好的企業(yè)也依然稀缺，假如我們能找到這樣的一些企業(yè)將會(huì )加大我們的投資信心。

最后，講講投資機構的退出方式，傳統的退出有幾種方式，現在大部分使用的方式是通過(guò)地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行平衡，這個(gè)也是目前相對比較可行的一個(gè)方法，但是地產(chǎn)平衡的問(wèn)題就是在于后期你在運營(yíng)上需要花費比較大的力氣來(lái)持續運營(yíng)，否則會(huì )回吐地產(chǎn)利潤。單一的康養企業(yè)目前通過(guò)IPO上市在中國比較罕見(jiàn)。在美國更多是通過(guò)REITs的方式，這個(gè)比例大概能夠占到康養企業(yè)總市值的9.4%，且其收益率基本上達到15.3%，這個(gè)年化收益率非常高，巴菲特也就19%的收益率，中國目前的REITs還沒(méi)有完全打開(kāi)，尚在摸索階段，可能還需要觀(guān)望一段時(shí)間。當然產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)并購也是一種比較好的退出方式。